Полезные статьи

О перепланировках квартир

В начале лихих 90-х, когда начался процесс приватизации жилья, собственность, свалившаяся на халяву на головы граждан, эти самые головы вскружила почище всякого алкоголя. Ну собственность же! Моё! Вот теперь-то заживу так, как я, любимый, хочу и заслуживаю.

И никто не вчитывался в скучные строки договора передачи жилого помещения гражданину такому-то, где что-то там говорилось об общедомовом имуществе и обязанности его содержать и поддерживать в надлежащем состоянии.

Что такое общедомовое имущество? Вот тут-то мы и встречаемся с большим-большим сюрпризом. Читаем Жилищный кодекс РФ:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 г. №123-ФЗ)

Особенно интересен пункт 3, а именно выражение «ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома». Что это такое? А это, дорогие читатели, стены, полы и потолки вашей квартиры. Вы думали, они принадлежат вам? Нет, это общедомовое имущество. Равно как и отопительные и газовые стояки, стояки с холодной и горячей водой, фановые трубы и электрические кабели до вашего счетчика.

Так если несущие стены, полы и потолки, а также всякая инженерия – это общее имущество, что же в квартире ваше? На что вы получили собственность?

Строго говоря, ваша собственность распространяется на воздух между этими стенами. Ну и на отделочные материалы типа обоев, дверные полотна, ламинат или линолеум на полу, трубы, идущие от стояков к батареям и сантехническим приборам, а также на ванну и унитаз в санузле. Это все.

Но если своего даже в собственной квартире нет почти ничего, что же может собственник делать  без разрешений и согласований, не нарушая закона?

• выполнение косметического ремонта помещений, а именно: замена покрытия стен, потолков, пола, наружных столярных элементов, если рисунок и цвет остаются прежними;
• разборка встроенной мебели (шкафы, стеллажи, антресоли), если они не образуют самостоятельных отдельных помещений, у которых нужно считать площадь;
• замена инженерного оборудования, если не производится его перестановка и не меняются параметры;
• передвижение и перестановка электроплиты в пределах кухни;
• установка антенн, защитных сеток, кондиционеров на фасады многоквартирных домов (если это не дом-памятник, фасад которого охраняется государством);
• изменение материалов и форм балконов, лоджий и т.д.;
• перестановка нагревательных и газовых приборов без прокладки дополнительных коммуникаций.

Но разве ж творческая душа собственника вынесет такие ограничения? Что значит – нельзя? А если вот эта дверь мешает? И ванная маловата – надо расширить. Кухню перенести сюда, к комнате добавить лоджию, а коридор устранить как класс. Пусть будет модное открытое пространство. И вопреки всем законам и распоряжениям дрожат стены от перфораторов и кувалд в мозолистых руках гастарбайтеров.

Давайте разберемся, что все-таки можно делать со стенами и перекрытиями, а чего нельзя ни при каких условиях. Начнем с определений.

Жилищный кодекс РФ, Глава 4, Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Про переустройство я говорить не буду, рассмотрим то, что в законе называется «изменением конфигурации».Все перепланировки делятся на те, которые можно согласовать, и те, которые согласовать нельзя в принципе.

В статья 26. ЖК РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» указано, что согласование должно производиться на основании проекта, который является обязательным документом для любой перепланировки. Но на сайтах организаций, занимающихся согласованиями, приводится перечень работ, которые можно проводить без проекта в уведомительном порядке. На какой нормативный документ они опираются, ни в одном случае не указано.

Перепланировки, согласования которых проводятся без проекта (так называемое «согласование по эскизу») в уведомительном порядке:

• перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
• заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
• остекление лоджий и балконов по типовым проектам;
• ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
• устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
• разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
• устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).

Не такой уж длинный список, хотя в него попадают самые распространенные перепланировки.

Но самое интересное – это то, что в него не попадает. Это перепланировки, которые требуют обязательного проекта.

• Замена плиты, работающей от газа, на электрическую плиту.
• Перенос подсобных помещений – туалета, ванной, кухни или вывод коммуникаций за пределы этих помещений.
• Прокладка дополнительных водопроводных и канализационных труб, установка дополнительного оборудования, не предусмотренного в плане (биде, раковина), повышающих водопотребление.
• Частичный демонтаж несущей стены или устройство проема в ней.
• Устройство проема в перекрытиях при объединении верхней и нижней квартиры.
• Устройство лестниц.
• Изменение конструкций полов (пункт действует при увеличении нагрузки на перекрытия, например, как при замене полов с деревянными лагами на наливной пол).
• Устройство перегородок и несущих стен (не рассматриваются перегородки из пеноблоков и гипсокартона).
• Устройство балконов и лоджий.
• Объединение лоджии с жилым помещением.
• Изменение формы оконных и дверных проемов, которые изменяют внешний вид фасада здания и т.д.

Вот, возьмем, например, пункты об изменении конструкции полов и устройство перегородок и несущих стен. Их объединяет одно – возможное превышение нагрузки на перекрытия. Казалось бы, очевидная вещь, в первую очередь касающаяся безопасности самого владельца. Но заливка полов в домах , относящихся к старому фонду – обычная вещь. И никаких проектов в большинстве случаев не делается.

Да что там полы! В лихие 90-е некий гражданин, купивший квартиру в панельной девятиэтажке, так ошалел от новоприобретенной собственности, что устроил в этой квартире … бассейн размером в половину комнаты. И довольно глубокий при этом. А что такого? Это-ж собственность. Что хочу, то и ворочу. То, что кубометр воды весит тонну, гражданин, видимо, не знал. Или знать не хотел, а напрасно. Плавал он у себя в квартире недолго. Вместе с железобетонными перекрытиями бассейн рухнул на нижележащий этаж. К счастью, никто из людей не пострадал, но оплачивать восстановление несущей конструкции и делать ремонт всех квартир вплоть до первого этажа гражданину пришлось.

Нарушение части из этих требований, конечно, не смертельно для окружающих. Например, присоединение лоджии к комнате. Кстати, получить согласование на это почти нереально, потому что меняется теплопотребление. Если из 10 этажей на трех-четырех провести такую перепланировку, комнаты с лоджиями по всему стояку уже будет не прогреть: проектной мощности не хватит. Количество тепла в трубах не бесконечно. Что будут делать соседи, которые лоджию не присоединяли, но оказались страдающей стороной?

Ну и напоследок – перепланировки, которые согласовать не получится ни при каких условиях.

• Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.

• Переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.

• Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.

• Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

• Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

• Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

• Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды.

• Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.

• Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

• Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

• Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).

• Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.

• Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

• Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.

• Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).

• Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.

• Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

• Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат (кроме жилых помещений, предназначенных для семей с инвалидами), за исключением входа из спальни в совмещённый санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла." (СанПиН 2.1.2.2645-10)

• Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.

• Не допускается крепление приборов и трубопроводов непосредственно к межквартирным стенам и перегородкам, ограждающим жилые комнаты.

• Размещение кухни над жилой комнатой не допускается (п.24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006 г.),

• Не допускается размещение уборной над кухнями (п.9.22 СНиП 31-01-2003).

И в заключение ответ на вопрос, который так часто задают хозяева квартир с несогласованными перепланировками, пренебрежительно глядя на агента сверху вниз: "Ну а что мне за это будет?"


Жилищный кодекс РФ, Глава 4, Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

К счастью, до сих пор высказывание Салтыкова-Щедрина еще актуально на наших просторах: "Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения". Иначе полстраны уже осталась бы без крыши над головой.