О капремонте замолвите слово
На 25 самых часто задаваемых вопросов о капитальном ремонте жилых домов отвечает заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, главный жилищный инспектор России Андрей ЧИБИС.
1. Какие работы входят в капитальный ремонт?
Перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту определен Жилищным кодексом Российской Федерации:
– ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
– ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
– ремонт крыши;
– ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
– ремонт фасада;
– ремонт фундамента многоквартирного дома.
Помимо этого, в субъекте Российской Федерации могут дополнить список работ по капитальному ремонту, включив в него следующие виды работ и (или) услуг:
– утепление фасада;
– переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
– устройство выходов на кровлю;
– установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов;
– и др.
2. Возможно ли собственникам помещений самим открыть счет и накапливать денежные средства для проведения капитального ремонта?
Да, Жилищным кодексом предусмотрено 2 способа формирования фонда капитального ремонта:
Первый способ — взнос на капитальный ремонт перечисляется на специальный счет, который по решению общего собрания собственников помещения в МКД открывается по конкретному дому в банке, соответствующем установленным требованиям.
Второй способ — взнос на капитальный ремонт перечисляется на счет специализированной некоммерческой организации, которая специально создается и финансируется субъектом Российской Федерации (далее — региональный оператор) и должна будет организовать проведение капитального ремонта за счет тех взносов, которые ей будут платить собственники.
3. Буду ли включаться в региональную программу капитального ремонта новые дома или где недавно был проведен капитальный ремонт?
Региональная программа капитального ремонта утверждается высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, в нее включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории региона, за исключением многоквартирных, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.
4. В нашем доме уже был проведен ряд работ по капитальному ремонту, почему мы должны опять их проводить в рамках региональной программы?
Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность проведения зачета работ, проведенных в доме до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта в доме, при условии что оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора. При этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта в МКД повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется.
Средства в размере, равном стоимости этих работ, но не выше, чем размер предельной стоимости этих работ, засчитываются в установленном порядке в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.
Собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, вне зависимости кто определен владельцем такого счета, не могут проводить зачет работ и (или) услуг по капитальному ремонту.
5. Кто определяет сроки проведения работ по капитальному ремонту и на основании чего?
Очередность проведения капитального ремонта в многоквартирном доме определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые устанавливаются законом субъекта Российской Федерации, а также на основании мониторинга технического состояния домов, осуществляемого государственными органами жилищного надзора соответствующего субъекта Российской Федерации.
6. Нам начали присылать платежки и в них появилась графа «капитальный ремонт», но до этого нашей управляющей организацией уже собирались деньги на проведение капитального ремонта, где эти деньги и почему работы ранее не были проведены?
До появления региональной системы капитального ремонта какие-либо взносы на капитальный ремонт уплачивались собственниками помещений исключительно на добровольной основе в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом, в случае если ранее собственниками помещений в доме принималось решение об оплате капитального ремонта и управляющая организация в рамках заключенного с собственниками помещений приняла на себя обязательства по проведению капитального ремонта, такие обязательства должны быть выполнены строго в соответствии с договором, заключенным с собственниками, и последние вправе потребовать от управляющей организации отчета о расходовании средств и выполненных работах.
7. Из чего складывается сумма оплаты за капитальный ремонт жилых домов?
Плата за капитальный ремонт рассчитывается как произведение минимального размера взноса на капитальный ремонт, устанавливаемого субъектом Российской Федерации, на занимаемую жилую площадь помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.
8. Почему в нашем субъекте минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен в таком размере, что, по нашему мнению, выше, чем в других субъектах Российской Федерации?
При установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт субъекты Российской Федерации руководствуются приказом Минстроя России от 7 февраля 2014 г. № 41/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах».
При определении минимального размера взноса на капитальный ремонт субъекты Российской Федерации руководствуются принципом доступности минимального взноса для граждан, а также достаточности финансовых средств с учетом планируемых мер финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, а также местных бюджетов для обеспечения выполнения региональной программы капитального ремонта.
9. Закон о приватизации 1991 года гласит, что государство, как бывший владелец недвижимости, должно провести ее капитальный ремонт, если он не проводился до приватизации. Как эта норма согласуется с текущей ситуацией?
За бывшим наймодателем, в соответствии с Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Таким образом, государство, выступая бывшим наймодателем, при определенных условиях, установленных, как правило, в судебном порядке, осуществляет финансирование и производит капитальный ремонт многоквартирного дома.
10. Взносы за капремонт перечисляются в соответствующие фонды. Они являются НКО. Может ли НКО заниматься сборами обязательных платежей?
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации региональный оператор — специализированная некоммерческая организации, которая специально создается и финансируется субъектом Российской Федерации, является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. Региональный оператор создается субъектом Российской Федерации.
При этом деятельность регионального оператора осуществляется в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации с учетом особенностей, установленных ЖК РФ, принятыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.
Региональный оператор осуществляет свою деятельность в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».
11. Как жильцы могут проверить, куда уходят их деньги, уплачивая на счет регионального оператора?
Региональный оператор по запросу собственников помещений предоставляет сведения о размере начисленных и уплаченных взносах на капитальный ремонт, о задолженности по их оплате, о размере уплаченных процентов, о размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт, о размере задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту.
По линии регионального оператора также выстроена система контроля расходования средств. Начиная с того, что в каждом регионе актом региона утверждены предельные стоимости работ (услуг) по капитальному ремонту, выше которых региональный оператор не вправе оплачивать сделанный капитальный ремонт, и заканчивая тем, что деятельность регионального оператора контролируется различными государственными органами (финансовый контроль, правоохранительные органы). Кроме того, региональный оператор ежегодно проходит аудиторскую проверку, и заключение о результатах проверки размещается в Интернете.
12. Кто осуществляет контроль за региональным оператором и несет ответственность за него?
Контроль за формированием фонда капитального ремонта, за деятельностью регионального оператора, за целевым использованием взносов, уплачиваемых собственниками несет орган государственного жилищного надзора конкретного субъекта Российской Федерации, а также финансовые, контрольно-надзорные и иные органы, которые определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Вместе с тем по обязательствам регионального оператора перед собственниками помещений, которые уплачивают ему взносы, субсидиарную ответственность несет субъект Российской Федерации.
13. Мы формируем средства на капитальный ремонт на специальном счете, но в связи со сложной экономической обстановкой нас волнует сохранность этих денег. Мы видим, как быстро может обесцениваться рубль, и банки закрываются один за другим. Какие меры государство предусматривает для сохранности средств собственников?
В части защиты средств от инфляции сообщаем, что применительно к взносам, которые уплачиваются региональному оператору, этой проблемы нет, поскольку практически все поступающие денежные средства расходуются на проведение капитального ремонта. Этот вопрос скорее характерен для специальных счетов по причине долгосрочности накопления на таких счетах средств на проведение капитального ремонта. Однако в настоящее время этот вопрос может быть решен, если собственники помещений в многоквартирных домах примут решение о проведении досрочного капитального ремонта в рамках работ, предусмотренных региональной программой, и не будут дожидаться срока, установленного ею.
Дополнительно, Минстроем России в качестве меры защиты от инфляции средств, находящихся на специальных счетах, подготовлен законопроект о введении механизма специального депозита, на котором собственники смогут на долгосрочной основе и под адекватные проценты размещать накапливаемые средства. Соответствующий законопроект в настоящее время проходит обсуждение с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти и Банком России.
14. Кто должен выставлять платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете?
Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что в случае принятия решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержаться соответствующее решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.
15. Если собственник квартиры игнорирует квитанции и отказывается вносить деньги на спец. счет для капитального ремонта многоквартирного дома, кто и как его сможет обязать?
Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то претензионную работу ведет региональный оператор.
Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то претензионную работу ведет лицо, которое выбрали собственники. При этом, в случае если капитальный ремонт дома, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
16. В нашем доме собственники выбрали способ накопления взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора. Обязательно ли заключение договора с региональным оператором, или пока мы не заключим с ним договор, то и не должны платить взносы?
В Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены изменения в части исключения положений об обязательном заключении договора с региональным оператором.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений, не принявшие решение о способе формирования капитального ремонта, осуществляют уплату взносов без заключения соответствующего договора с региональным оператором.
17. С какого момента возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах-новостройках?
Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.
18. Какова процедура расторжения договора специального счета при смене владельца специального счета?
Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что в случаях замены владельца специального счета договор специального счета сохраняется в силе, при этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу специального счета.
Такой переход прав и обязанностей по договору специального счета к новому владельцу этого счета не является основанием для прекращения или изменения существовавших до такого перехода прав займодавца, кредитора в отношении средств на этом счете, обеспечивающих возврат займа, кредита, полученных на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
19. В управлении ТСЖ находится несколько многоквартирных домов, возможно ли открыть один специальный счет для формирования фонда капитального ремонта в отношении нескольких домов, находящихся в управлении ТСЖ?
Жилищным кодексом установлено, что в случае принятия решения собственниками помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, то допускается открытие счета в кредитной организации по конкретному дому.
20. Мы выбрали способ формирования фонда капитального ремонта, направили уведомление в государственную жилищную инспекцию, а нам по какой-то причине присылает платежные документы региональный оператор, объясните причину?
Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта.
Вместе с тем, если собственники помещений в многоквартирном доме в указанный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в такой срок, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.
Таким образом, в случае если собственники помещений выбрали способ формирования, но не реализовали его в установленном порядке и в установленные сроки, то в отношении такого дома принимается решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
21. С какого момента наступает обязанность у собственников помещений осуществлять уплату взносов на капитальный ремонт?
Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.
22. Почему ЖК РФ установлены такие несправедливые сроки для вступления в силу решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете?
Предлагаем изменить срок с 2-х лет на меньший. Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что срок для вступления вышеуказанного решения в силу установлен 2 года, но при этом Жилищным кодексом Российской Федерации представлена возможность субъекту Российской Федерации устанавливать меньший срок.
23. Будут ли оказаны государством субсидии при капитальном ремонте, в случае если денежных средств на счете фонда капитального ремонта дома будет недостаточно при условии формирования фонда капитального ремонта на специальном счете?
При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, независимо от того, кто является владельцем специального счета, собственники самостоятельно обеспечивают проведение капитального ремонта.
Жилищным кодексом Российской Федерации определено, что меры государственной поддержки капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта. Порядок и условия предоставления поддержки на проведение капитального ремонта определяются нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
В случае если средств фонда капитального ремонта и средств поддержки недостаточно для проведения работ по капитальному ремонту, собственники могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер, или уплате дополнительного взноса для проведения отдельных работ по капитальному ремонту. Определение порядка уплаты дополнительных взносов и порядка использования средств, сформированных за счет дополнительных взносов, относится к компетенции общего собрания собственников.
Собственниками также может быть рассмотрен вопрос привлечения кредита или займа.
24. В нашем доме больше половины квартир принадлежит городу. Кто несет обязанность по оплате взносов за квартиры, находящиеся в собственности города?
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственников жилого помещения в многоквартирном доме. Государство в настоящее время, как собственник помещения в многоквартирном доме, несет ровно такие же обязанности, в том числе финансовые по уплате взносов на капитальный ремонт, как и остальные собственники. В этой части Жилищный кодекс Российской Федерации никаких исключений не устанавливает.
Лицо, определённое собственниками при формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, выставляет муниципалитету (как и другим собственникам) счёт на оплату взносов на капитальный ремонт, исходя из величины взноса на капитальный ремонт и площади помещения, находящегося в собственности, который оплачивается муниципалитетом в соответствии с законодательством.
Взносы собственниками помещений на капитальный ремонт уплачиваются в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
25. При оплате взносов на капитальный ремонт через банк взимается комиссия, почему мы должны ее платить?
На сегодняшний день практика по организации сбора платежей граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг сложилась таким образом, что она может взиматься непосредственно лицом, которое оказывает такие услуги либо с использованием услуг платежного агента.
Если оплата жилищно-коммунальных услуг осуществляется с использованием платежного агента, то в соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июня 2009 г. № 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» платежный агент при приеме платежей вправе взимать с плательщика вознаграждение в размере, определяемом соглашением между платежным агентом и плательщиком.
Учитывая вышеизложенное, выставление комиссии платежными агентами по уплате взносов на капитальный ремонт не является нарушением действующего законодательства.
Предоставлено пресс-службой Минстроя и ЖКХ РФ, Автор: Сергей Андреев, Фото: lenobl.ru
Задать вопрос
